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新政和牛市,选择炒楼还是炒股?

编辑:南京融信世纪金融服务公司  时间:2015/05/25  字号:
摘要:新政和牛市,选择炒楼还是炒股?

面对楼市和股市的双双“爆发”和“发财”的机会,跳广场舞大妈变少了,手有闲钱的市民突然又有了“买房还是炒股”的选择困难症。在作出抉择之前,不妨先听听“大佬”们怎么说。
炒楼派任志强:

2014年房地产市场的政策环境已经转好了一些。但是还有几个城市没有取消限购,中央文件也没有明确要取消限购,还没有传递出一个标准信号。

立法法的出台可以约束政府,之前各地政府不但限购还限贷,出台立法法之后就给了你武器,你可以直接去告,有立法法给你撑腰,投资者可以随心所欲地投资。

北上广深等一线城市未来的前景就在于取消限购。你用限购让所有资源归本地户籍人口享受,拒绝外来人口分享,但是没有外来人口,城市怎么发展?

我不担心有些地方出现的“房地产市场过热”的现象,这不一定是房地产过度繁荣。你怕过热干吗?热就热呗,市场经济有热有冷,自我调节才叫市场经济,你在那瞎操什么心,都没有热就好吗?

市场经济总是有时候会出现热点,都没热点就不好了,一热你们就担心、就敲打它,这实际上是剥夺了市场经济自由调节的权利。我们现在看上海自贸区,土地成本在提高,房屋成本也在提高,可是自贸区优惠政策带来的效益远远大于房屋成本。

从银行的统计数据看,通常6到8年就是一个还贷周期,你看过去买房的,谁没赚钱,哪有赚钱的奴隶?房奴这个词怎么来的?是因为亚洲金融危机时,一些地方的房子贬值厉害,要还的贷款超过房子的价值,所以成为房奴。

我不讨论股市。短期内,买房的收益少于炒股不是不可能,但买股票你要拿出100%的资金,但是买房你用20%至30%的投入就可以撬动100%的资金。账要看怎么算。

对于2015年的房市发展前景,有利因素来自四方面,分别为货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力和新增供应量减弱。不过也有不利因素:库存继续加大,全国商品房待售面积已达63922万平方米;贷款低速增长,为0.6%;市场销售下滑。

现在的库存数量确实给开发商进行再次投资形成压力。总体而言,今年房地产市场有望集中表现四大特点———区域分化加剧,刺激政策持续,价格平稳过渡,拉长消化周期。

炒股派:

从成交量情况来看,现在已经远远超过了2007年的高点。某些板块的估值现在也是超过了2007年的一些高点,但是如果从点位上来看现在才3000多点(注:截至周五A股大盘指数已破4000点),离2007年的高点还有一段距离,谈超越也不是一时半会的事。

在牛市里风险控制很重要,我这里反而要强调风险控制,因为从主观愿望上来讲,我希望股市能够超越2007年的高点,甚至到一万点,因为梦想总是要有的,万一超越了呢。

牛市也是一步一步走的,不能好高骛远,也不能一蹴而就。在牛市里反而要强调风险意识。黑天鹅不常有,但是万一飞过来一下呢。

这轮牛市和上一轮牛市相比,相同的地方是资金大量的入市,背景不一样,这次主要是无风险利率的见顶回落,未来大家预期会持续下行,这样引发的社会财富向股市重新配置。

股价上涨一方面是估值提升,一方是业绩增长,上一轮就是说黄金十年,所以有很多资金入市,这一轮经济还处于转型调整过程当中,更多还是要依靠估值的提升。

对于低估值的蓝筹板块的提升效益是最明显的。还有大家的改革预期,例如国企改革、资产注入,这个同时提升了估值和业绩。再加上目前我国处在转型升级的特定阶段,新兴产业的估值也被大幅度的打高了,所以总体来讲各个板块的估值都在提升,造就了这个牛市。

现在离6124点(注:上轮牛市最高点)还不止40%,我觉得可能有50%~60%。时间上来讲,我们比欧美股市是滞后的,人家从2009年开始上涨,到现在已经持续了五六年,我们从2012年下半年,到2013年才开始上涨,从时间上是滞后的。

但是如果要直接跟欧美股市比,说中国股市是不是比他们便宜,这个可比性不是很强,因为大家所处的利率环境不一样。还有一个就是投资渠道的多样化程度也不一样,不能直接比。

但是有一点比较明确,现在目前在海外上市的一些人民币资产,中概股有一些被严重低估了,不然就没法解释他们争先恐后私有化回归A股。所以说,考察周边的股市并不是比较我们比他们贵还是比他们便宜,而是我们看到他们过去几年的走势给我们的一个启示,如果中国未来几年无风险利率像他们一样持续下行,并维持低位,可以得出一个结论,目前我们的A股还是偏低的。

 

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